18.12.2018 Teisipäev

Üüritehingute maksukäsitlus

Tõnis Jakob, juhtiv maksukonsultant
Tõnis Jakob, juhtiv maksukonsultant Marisett
Tulumaksuseaduse (edaspidi – TuMS) § 16 lõige 1 sätestab, et tulumaksuga maksustatakse üür, rent, tasu hoonestusõiguse seadmise ja reaalkoormatise talumise eest ning seadusest või tehingust tuleneva eseme kasutamise piirangu talumise eest saadud muu tasu.

Seega residendist füüsiline isik maksab tulumaksu, kui ta saab üüri(rendi)tulu vara kasutada andmise eest.

Võlaõigusseaduse (edaspidi – VÕS) § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

Tulumaksuga maksustamisel tuleb eristada eluruumi üüri mitteeluruumi üürist.

VÕS-i § 272 lõige 1 sätestab, et eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks, ning äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum.

Peale selle tuleb eristada majutusteenuse osutamist. VÕS-i § 272 lõike 4 punkt 1 sätestab, et elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu.

Alates 1. jaanuarist 2016 kehtib TuMS-i erisäte § 391, mille kohaselt arvatakse võlaõigusseaduse tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist tuludeklaratsioonis üürimisega seotud kulude katteks maha 20%.

Seega juhul, kui üks füüsiline isik üürib eluruumi teisele füüsilisele isikule alaliseks elamiseks, saab üürileandja tulumaksuga maksustamisel üüritulust maha arvata 20% ilma kuludokumente esitamata.

Maksu- ja tolliameti kodulehel (https://www.emta.ee/et/eraklient/tulu-deklareerimine/fuusilise-isiku-uuritulu-maksustamine-alates-2016-aastast) on selgitatud järgmist:

Eluruumi üüritulu 20% mahaarvamist rakendatakse elamu või korteri üürimisel eluruumi üürilepingu alusel. Eluruumi üürilepinguga on tegemist siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum ja lepingu sõlmimisel lepitakse kokku, et seda hakatakse kasutama elamiseks. Näiteks kui äriühing võtab korteri üürile selleks, et hakata seal bürood pidama, ei muuda asjaolu, et see korter on ka elamiseks kasutatav, üürilepingut veel eluruumi üürilepinguks.

Kui eluruum antakse kasutusse inimeste majutamiseks, siis 20% mahaarvamist rakendada ei saa ja saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all.

Näiteks AirBnB või booking.com’i kaudu inimeste ajutiseks majutamiseks eluruumi kasutusse andmisel peab eraisik, kellele see ettevõtluseks ei ole, oma tuludeklaratsioonis kajastama tulu brutosumma, millest kulusid, sealhulgas teenustasu, maha arvata ei saa. Samuti ei saa 20% mahaarvamist rakendada ning renditulu tululiigi all tuleb deklareerida tulu, mida saadakse lepingust, mille eesmärk on eluruumi allrendile andmine.

Eeltoodud maksu- ja tolliameti selgitusest nähtub, et üüritulu ei saa vähendada tulumaksuga maksustamise jaoks 20% võrra, kui eluruum üüritakse äriühingule või eluruumis osutatakse majutusteenust.

TuMS-is on üldine põhimõte, et kui rahaline väljamakse on saaja tulumaksuga maksustatav tulu, peab väljamakse tegija väljamakselt kinni pidama tulumaksu. Füüsilisest isikust väljamakse tegija puhul rakendub see põhimõte ainult siis, kui väljamakse tegija on füüsilisest isikust ettevõtja (edaspidi – FIE) või tööandja.

TuMS-i § 40 lõike 1 kohaselt on tulumaksu kinnipidaja residendist juriidiline isik, riigi- või kohaliku omavalitsuse üksuse asutus, füüsilisest isikust ettevõtja või tööandja, samuti Eestis püsivat tegevuskohta omav või tööandjana tegutsev mitteresident, kes teeb füüsilisele isikule, mitteresidendile, aktsiaseltsifondile või lepingulisele investeerimisfondile käesoleva seaduse 3., 5. ja 51. peatüki kohaselt tulumaksuga maksustatavaid väljamakseid.

Seega juhul, kui üks füüsiline isik, kes ei ole FIE, maksab teisele füüsilisele isikule korteriüüri, ei peeta üüriväljamakselt tulumaksu kinni ja üürileandja maksab ise saadud üüritulult tulumaksu.

Kui aga füüsiline isik üürib oma korteri või muu vara juriidilisele isikule, siis tuleb väljamakse tegijal üüritulu väljamakselt 20% tulumaksu kinni pidada.

TuMS-i § 41 punkti 7 kohaseltpeetakse tulumaks kinni mitteresidendile või residendist füüsilisele isikule makstavalt renditulult (§ 16 lõige 1, § 29 lõike 6 punkt 2) ning residendist füüsilisele isikule makstavalt litsentsitasult (§ 16 lõiked 2 ja 3).

Tavaliselt tuleb ruumide üüri puhul tasuda peale üüri ka kõrvalkulud ehk nn kommunaalmaksed. Kõrvalkulu on üürileandja kulu vastava kauba või teenuse eest, mida ta peab maksma kolmandale isikule, kes kõrvalkulu kohta talle arve esitab. Sellisel juhul on otstarbekas, et üür ja kõrvalkulu oleks eristatavad ehk üüri summa ei sisaldaks kõrvalkulu.

Kui üür ja kõrvalkulu on eraldi välja toodud, siis peab väljamakse tegija tulumaksu kinni pidama üürisummalt, mitte kõrvalkulu summalt. Kui kõrvalkulu on arvatud üürisumma sisse seda eristamata, siis peetakse tulumaks kinni üürisummalt.

Maksu- ja tolliamet on oma kodulehel seda selgitanud järgmistes näidetes:

„Üüritulu (st summa, millest tehakse mahaarvamine) hulka ei loeta üüri kõrvalkulu ega koormisi, kui üürnik on neid ise tasunud või üürileandjale hüvitanud.

  • Näide 1
Üürilepinguga kokkulepitud üüri summa on 200 eurot kalendrikuus ning lepingujärgselt tasub korteriühistu esitatud arve alusel kommunaalmaksed üürnik. Üürnik tasub üürileandjale 200 eurot ja korteriühistule arve alusel 150 eurot. Üürileandja peab deklareerima selle kalendrikuu eest üüritulu 200 eurot.

  • Näide 2
Üürilepinguga kokku lepitud üüri summa on 200 eurot kalendrikuus ning lepingujärgselt lisanduvad sellele summale korteriühistu kommunaalmaksed, mida tasub üürileandja. Üürnik kannab üürileandjale 350 eurot. Üürileandja tasub korteriühistule arve alusel 150 eurot. Üürileandja peab deklareerima selle kalendrikuu eest üüritulu 200 eurot.”

Praktikas esineb juhtumeid, kus äriühing annab oma vara (näiteks elamu või korteri) juhatuse liikmele tasuta kasutada. Sellisel juhul on tegemist äriühingu poolt erisoodustuse andmisega. TuMS-i § 48lõike 4 kohaselt on erisoodustus igasugune kaup, teenus, loonustasu või rahaliselt hinnatav soodustus, mida antakse seoses töö- või teenistussuhtega, juriidilise isiku juhtimis- või kontrollorgani liikmeks olekuga või pikaajalise lepingulise suhtega.

Erisoodustus maksustatakse tulumaksuga ja sotsiaalmaksuga. Esitan mõne näite:

  • Näide 3
Äriühingu juhatuse liige kasutab äriühingu eluruumi isiklikuks otstarbeks tasuta ning üüri ja kõrvalkulude eest ei maksa. Kõrvalkulu võib iga kuu erineda, kuid oletame, et üüri ja kõrvalkulude turuhind on 600 eurot kuus. Äriühing peab erisoodustuse tegemise eest maksma tulumaksu 600 eurot x 0 : 80 = 150 eurot ja sotsiaalmaksu (600 + 150)  x 33% = 247,50 eurot.

  • Näide 4
Füüsiline isik (ei ole FIE) üürib oma eluruumi äriühingule ning üür on kokku lepitud 400 eurot kuus.

Äriühing peab üürisummalt kinni pidama 20% tulumaksu summas 400 eurot x 20% = 80 eurot ning ülekandmisele kuuluv üür on 320 eurot.

  • Näide 5
Füüsiline isik üürib oma eluruumi teisele füüsilisele isikule (kumbki ei ole FIE). Üürnik maksab üürileandjale üüri 300 eurot kuus ja lisaks kõrvalkulusid vastavalt tegelikule kulule.

Üürnik ei pea kinni pidama tulumaksu üürileandjale makstavalt tasult eluruumi kasutamise eest.  

Kui käibemaksukohustuslasest äriühing üürib eluruumi, on eluruumi üür käibemaksuvaba teenus ja seda ei ole õigus maksustada käibemaksuga ka üürileandja enda soovil.

Kui käibemaksukohustuslasest äriühing üürib mitteeluruumi, siis on see käibemaksuvaba, kuid üüri on lubatud maksustada käibemaksuga üürileandja soovil, kui ta on sellest enne maksu- ja tolliametit kirjalikult informeerinud.

Majutusteenuse osutamine on aga kohustuslikult maksustatav 9% käibemaksuga.

Toetajad

Suno 365 logo 10 Uku tarkvara

Liituge meiega sotsiaalvõrgustikes