02.02.2021 Teisipäev

Uued arengustrateegiad ja vananenud detailplaneeringud

Esimesel jaanuaril jõustus Tallinna arengustrateegia „Tallinn 2035“, mille keskmes on kuus sihti: „Loov maailmalinn“, „Sõbralik linnaruum“, „Terve Tallinn liigub“, „Roheline pööre“, „Heatahtlik kogukond“ ja „Kodu, mis algab tänavast“. Ambitsioonikateks eesmärkideks on võetud asfaltpindade vähendamine, kodulähedaste keskusealade loomine ja et Tallinna regiooni elanikud teevad aastaks 2035 vähemalt 70% igapäevastest liikumistest ühissõidukiga, jalgsi või jalgrattaga.

Merli Mäesalu, vandeadvokaat, tgs Baltic
Merli Mäesalu, vandeadvokaat, tgs Baltic Foto: erakogu

Arengustrateegia sihid ei ole võõrad ja selle väljundeid leiab ka uuemates ja veel koostamisel olevates üldplaneeringutes üle Eesti.

Mida teha aga vanade detailplaneeringutega, mis eeltoodud nõuetele ei vasta?

Näiteks pöörati 15 aasta vanustes detailplaneeringutes vähe tähelepanu haljastusele ja tervikliku elukeskkonna loomisele, kujundati monofunktsionaalset asustust ja detailplaneeringu joonistel vaheldusid hooned asfalteeritud parkimisplatsidega. Kehtestatud detailplaneeringu lahendus ei pruugi aja möödudes enam vastata ei kohaliku omavalitsuse, arendaja ega ka ostja ootustele ja vajadustele. Samuti võivad muutunud olla nii õigusaktid kui ka faktiline olukord, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.

Detailplaneering on aluseks lähiaastate ehitustegevusele, mida on seadusandja kaudselt defineerinud viie aasta möödumisega. Viie aasta möödumisel detailplaneeringu siduvus ajas väheneb. Kehtestatud planeering ei tekita nimelt usaldust, et kord kindlaks määratud tingimused säiliksid muutumatuna ja leppida tuleb võimalusega, et ümbritsev elukeskkond võib muutuda. Mida enam möödub aega detailplaneeringu kehtestamisest, seda enam kahaneb kinnistuomaniku õiguspärane ootus, et detailplaneeringut õnnestub muutmata kujul realiseerida. Viie aasta möödudes ei kao detailplaneeringu toime siiski iseenesest, ent tuleb arvestada, et kohalik omavalitsus võib hakata planeeringut üle vaatama.

Kui detailplaneering kohaliku omavalitsuse arengueesmärkidele ei vasta, tuleb esmalt vaadata, milliseid võimalusi muudatuseks annab detailplaneering ise. Näiteks võib olla võimalik hoonestusala sees muuta hoone või parkimisalade asukohta, lisada haljastust ja ligipääsetavaid äripindu. Detailplaneering annab tihti paindlikud võimalused ehitusõiguse elluviimiseks, mis ei pea alati üks ühele kattuma planeeringu põhijoonisel kujutatuga.

Vananenud detailplaneeringus suuremate muudatuste tegemiseks on võimalik detailplaneeringut täpsustada ja ajakohastada projekteerimistingimustega. Projekteerimistingimusi saab anda siis, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas viis aastat või seda ei ole muutunud faktiliste või õiguslike olude tõttu võimalik enam kehtestatud kujul ellu viia.

Muudatused ei tohi siiski olla olemuslikud ja kirja on pandud tingimuste nimekiri, mida on lubatud täpsustada. Näiteks on lubatud detailplaneeringus täpsustada krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kuni 10% ulatuses hoone kõrgust, sügavust või hoonestusala tingimusi. Projekteerimistingimustega on lubatud täpsustada veel arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi ja ka liikluskorralduse põhimõtteid. Eelnev annab näiteks võimaluse kohaldada Tallinnas uusi parkimiskohtade arvu norme, mis vähendasid kesklinnas mõnevõrra kohustuslike parkimiskohtade nõuet.

Detailplaneeringu olemusliku muutmise vajaduse korral on aga kohalikul omavalitsusel õigus detailplaneering üle vaadata, mis võib lõppeda planeeringu kehtetuks tunnistamisega. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on lubatud ka osaliselt, sealhulgas ka ühe krundi või ühe detailplaneeringu tingimuse osas. Planeeringu kehtetuks tunnistamise menetluse võib algatada kohalik omavalitsus enda initsiatiivil, kuid ka isiku taotluse alusel.

Kohalik omavalitsus peab igal konkreetsel juhul kaaluma asjaolusid ja puudutatud isikute õiguseid ja andma hinnangu, kas detailplaneeringu elluviimine on jätkuvalt avalikes huvides ning kas see vastab muutunud majanduslikele, sotsiaalsetele, kultuurilistele ja keskkonnavajadustele ning ka avalikkuse ootustele.

Küsi nõu!

  Esita küsimus

Saada vihje

Hea lugeja, meie eesmärk on teha just sellist ajakirja, nagu sulle meeldib. Pane kirja soovitud teemad ning dokumendivormid, mida tahaksid siit leida. Tehkem koostööd!

Liituge meiega sotsiaalvõrgustikes