Üürileandja pandiõigus ulatub üüritud ruumide sisustusele või selle kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele (nt mööbel, masinad, seadmed, samuti ruumi müügiks toodud või ladustatud kaubad). Eelduslikult ulatub pandiõigus kõigile üüritud ruumis asuvatele vallasasjadele sõltumata nende kuuluvusest. Seega on tegemist mõneti haruldase õigusliku instituudiga, mille puhul võivad kolmandad isikud enesele teadmata sattuda olukorda, kus nende varaga tagatakse teiste isikute (üürnik) kohustusi.
Kolmandate isikute õigustest tuleb koheselt üürileandjale teavitada
Seaduse kohaselt ei laine üürileandja pandiõigus üksnes asjadele, millele ei saa pöörata sissenõuet. Seega ei välista üürileandja pandiõigust asjaolu, et üüripinnal asuv asi kuulub kolmandale isikule ning sellisel juhul tõusetub üksnes küsimus vastavate õiguste järjekorrast. Eelnev tähendab et asja omanik saab oma õigusi sellistele asjadele üürileandja suhtes eelistatult maksma panna (ennekõike asja välja nõuda), kuid see ei välista iseenesest pandiõigust asjadele ruumis oleku ajal.
Seaduse kohaselt eelnevad üürileandja pandiõigusele kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule, samuti üürniku valduses olevatele asjadele, mis on omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja läinud (varastatud, kaotatud).
Jättes kõrvale asjad, mis on läinud omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja, on viidatud eelisõiguse saavutamise-säilitamise kontekstis oluline aeg, millal üürileandja sai teada asja kuulumisest kolmandale isikule. Antud küsimuses võib kohata erinevaid seisukohti. Kolmanda isiku õiguste kaitse vajadusest lähtuva käsitluse kohaselt on määravaks üürileandja teadmine asjade kuuluvusest ajal, millal üürileandja on reaalselt asunud pandiõigust teostama (üürnikul on tekkinud võlgnevus ning üürileandja on asunud asju kinni pidama). Riigikohus on aga vastavat ajahetke toonud oluliselt varasemaks ning on seisukohal, et üürileandja teadmise või teadma pidamise aja määramisel konkreetse asja suhtes, mis toodi ruumi pärast üürilepingu sõlmimist, tuleb lähtuda sellele asjale pandiõiguse laienemise ajast, ehk
ajast, mil asi ruumi toodi (vt lahend 3-2-1-8-08).
Kohus on täpsustanud, et üürileandja pandiõigus eelneb kolmanda isiku õigustele ka juhul, kui üürileandja on asjade kolmandatele isikutele kuulumisest teadasaamise ajaks üürilepingu juba üles öelnud (vt lahend 3-2-1-127-11). Seega ei ole võimalik tekitada muudatusi õiguste järjekohtades ka asjade omandi kolmandale isikule üleandmisega ajal, kui asjad viibivad üüripinnal.
Üürileandja ei pea eeldama asjade kuulumist kolmandale isikule
Seaduse kohaselt loetakse vallasasja valdaja asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Sellest järeldub, et üürileandja võib eeldada, et kõik üürniku valduses olevad vallasasjad kuuluvad üürnikule. Riigikohus on näiteks täpsustanud, et üürileandja ei pea kaupluseruumides olevate kaupade puhul eeldama, et need kuuluvad omandireservatsiooni alusel kolmandale isikule. Seega on kohus oluliselt vähendanud üürileandja koormust üüripinnal asuvate asjade kuuluvuse kindlakstegemisel ning põhiriski kannavad selles osas üürnik kui ka kolmandast isikust asja omanik.
Kokkuvõtlikult võib märkida, et üürileandja pandiõigus võib kohati ootamatult ristuda kolmandate isikute õigustega ning viia tulemusteni, mis asja omaniku seisukohast võivad tunduda ebaõiglastena (vara realiseeritakse üürileandja nõude rahuldamise eesmärgil ning omanikule jääb üksnes nõue üürniku vastu). Seega tagamaks oma õiguste kaitset peavad kolmandad isikud hoolt kandma selle eest, et üürileandjat nende omandiõigusest, vms õigusest asjade üüritud ruumi viimisel viivitamatule teavitataks.
Liina-Maarja Uuemõis,
vandeadvokaadi vanemabi,
Tamme Otsmann Ruus Vabamets Advokaadibüroo
Avaldatud RUP.ee Profiblogis
