Et kokkulepitud õigused kehtiksid ka järgmiste omanike suhtes, tuleb servituudi seadmise leping notariaalselt tõestada ja kinnistusraamatusse teha vastav kanne. Erandid õiguste kehtivuse üldise jätkumise põhimõttele tulenevad pankroti- ja täitemenetluse seadustikust ja need võivad lõpetada kinnistusraamatusse kantud servituudi sõltumata õigustatud isiku tahtest.
Seadusest tulenevad servituudid jäävad nii täite- kui ka pankrotimenetluses püsima
Vastavalt täitemenetluse seadustikule jäävad kinnisasja müügi korral täitemenetluses püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Enampakkumisel ei lõpe servituudist tulenevad õigused, kui servituut oli seatud seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel. Seega lõppevad kinnisasja täitemenetluses enampakkumisel võõrandamise korral üldjuhul kõik sissenõudja nõudest või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast tagapool asuvad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Sõltumata järjekohast jäävad aga püsima seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel kinnistusraamatusse kantud servituudid.
Vastavalt pankrotiseadusele lõppevad kinnisasja võõrandamisel enampakkumisel pankrotimenetluses üldjuhul kinnisasja koormavad õigused, mis asuvad tagapool sellest esimesena kinnistusraamatusse kantud õigusest, millest tulenevalt saab nõuda kinnisasja sundmüüki. Servituutidega seonduvalt on Riigikohus lahendis 3-2-1-10-12 selgitanud, et samamoodi nagu täitemenetluses, jääb ka pankrotimenetluses kinnisasja sundvõõrandamise korral seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut püsima, kuivõrd kinnisasja omanikul on igal juhul sellise servituudi talumise kohustus.
Oluline on eristada seadusest tulenevaid servituute
Antud temaatika raames on seega oluline tähele panna, et servituudi kehtivuse klausel kehtib üksnes seadusest tulenevate servituutide osas. Seadusest tulenevateks servituutideks on need, mille osas seadus näeb ette konkreetse talumiskohustuse. Näiteks on asjaõigusseaduse kohaselt kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasjal ehitatavaid tehnovõrke ja –rajatisi, kui need on ilmtingimata vajalikud teiste kinnistute majandamiseks või kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik avalikes huvides. Samuti on asjaõigusseaduse kohaselt omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja ehk võõra kinnisasja omanikul on kohustus vastavat teed taluda. Lepingulisteks servituutideks tuleb aga lugeda kõik sellised servituudid, mille sisu kujuneb vabalt vastavalt poolte kokkuleppele ning mille osas ei ole seadusega ette nähtud eriregulatsiooni.
Seadusest tulenev talumiskohustus peab selgelt nähtuma lepingust
Eelviidatud lahendis on Riigikohus aga ka kehtestanud olulise eeltingimuse ülaltoodud seadusest tuleneva servituudi kestvuse põhimõtete kohaldumiseks. Nimelt on kohus leidnud, et servituut jääb pärast kinnisasja enampakkumisel võõrandamist püsima ja selle kustutamiseks ei ole alust, üksnes juhul, kui kinnistusraamatu kandest või selle aluseks olevast dokumendest nähtub, et tegemist on seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel kinnistusraamatusse kantud servituudiga. Kohus on selgitanud, et kui kinnistusraamatu kandest ja selle aluseks olevatest dokumentidest ei nähtu seadusest tulenevat talumiskohustust, ei saa hilisemaid kandeid (ennekõike kinnistu uue omaniku ja hilisemate õiguste kustutamise kanded) tegev pädev isik asuda tuvastama, kas servituut seati seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel või mitte ning vastav servituut tuleb seega lugeda lõppenuks.
Eeltoodut kokku võttes tuleb seega õigustatud isiku huvide kaitsmiseks servituudi seadmise lepingus üheselt kinnitada, et tegemist on seadusest tuleneva servituudiga, tehes täiendavalt ka viite konkreetsele seaduse sättele. Vastav kinnitus tuleks lepingule lisada sõltumata sellest, kui ilmsena tehinguosalistele endale vastav seadusest tulenev talumiskohustus ka ei tunduks.
Liina-Maarja Uuemõis,
vandeadvokaadi vanemabi,
Tamme Otsmann Ruus Vabamets Advokaadibüroo
Avaldatud RUP.ee Profiblogis
