Harva, aga siiski, on tulnud ette olukordi, kus korteriühistu bilansis raha ja pangakontod ei klapi. Sellele ei oskagi head põhjust või vabandust leida. Õnneks on selliseid vigu tõesti vähe, mistõttu raamatupidajad väärivad enamasti kiitust. On olnud ka juhuseid, kus hankijate lõppsaldod ei klapi, aga see on tekkinud tõenäoliselt tähelepanematusest, sest üldjuhul saldod aruannetes ikka klapivad.

Üsnagi sageprobleem on see, et korteriühistu raamatupidamist pole teostatud nii, nagu juhendab RTJ14 „Mittetulundusühingud ja sihtasutused“. See tähendab, et raamatupidamist on tehtud nii, nagu seda tehakse ettevõtte puhul. Siin aga võivad tekkida küsimused. Kui korteriühistu liige on ettevõtlusega rohkem kursis olev inimene, võib ta nõuda kasumi jagamist. Sel juhul tuleks tekkinud kasum kanda vähemalt remondifondi bilansi kontole eraldisena. See on natukegi parem.

Kulude jaotamine ja kulud remondiks

Kulude jaotamise probleeme tuleb ette üsna sageli. Kulude jaotamine korteri üldpinna järgi on seadusega lubatud ja aktsepteeritud viis. Seadus annab võimaluse jaotada kulusid ka vastavalt ühistus kokkulepitule. Ehk näiteks prügiveo eest tasutakse inimeste arvu järgi korteris, mitte üldpinna järgi.

Kui soovitakse teha teisiti, kui seadus ette näeb, peavad need muudatused olema kinnitatud üldkoosoleku poolt ning kajastatud põhikirjas. Kui uued kulujaotused on kinnitatud, tuleb jälgida ka seda, et info oleks edastatud raamatupidajale, kes teaks ka kulude jagamisel muutused arvesse võtta.

On olnud juhuseid, kus otsused on olemas, aga raamatupidajale on info jäänud edastamata. Remondikulutuste puhul ühistus peab teadma, et korteriomandi ja korteriühistu seadus jagab tehtavad tööd kaheks:

• tööd, mis ei ületa eelmise majandusaasta majandamiskulude summat;
• tööd, mis seda ületavad.

Tööd, mis ei ületa eelmise majandusaasta majanduskulude summat, saab otsustada üldkoosolekul, lihtsalt häälte enamusega, nõnda, nagu näeb seda ette seadus (üle poole liikmetest), või vastavalt põhikirjas sätestatule, kui on ühistu poolt vastu võetud erisus. Kui rääkida aga töödest, mille maksumus ületab eelmise majandusaasta majandamiskulude summat, peab käituma korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9 lõike 3 järgi.

Teisiti öeldes, otsuse poolt peab olema antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub ka üle poole kaasomandi osadest. See puudutab ka laenuvõtmist.

NÄIDE 1

Üks korteriomanikest otsustas teha endale rõdu, mille sõbralik juhatus ja raamatupidaja ka vastu vaidlemata kinni maksid, hoolimata sellest, et puudusid kõik töö teostamiseks vajalikud dokumendid: üldkoosoleku otsused, projekt, ehitusluba. Kohe tekkis aga probleem, sest vihmavesi rikkus nii alumist korterit kui ka vundamenti. Tööd teostas ettevõte, kelle põhitegevusala ei ole ehitustegevus. Siiski jäi korteriomanikul õigust veel ülegi. Ta keeldus ka maksmast remondifondi põhjendusega, et remonditöid ei teostata igal aastal. Sellistel juhtudel on ainus lahendus kohus.

Avariitööd on enamasti väiksemahulised ja need nõuavad ka kiiret tähelepanu, seega saab need ära teha ilma koosolekuta. Siin tekib tihtipeale küsimus: kui avariiolukord, näiteks lekkiv vee- või keskküttetorustik, jäetakse ootele (otsuse järgi), siis see kahju on hiljem märksa suurem. Või kui olukord isegi lokaliseeritakse, siis puuduks terve püstaku inimestel näiteks vesi või veel hullem, talvel 20-kraadise külma ajal küte.

Seadust peab järgima

Osa tasusid makstakse välja kulude kompensatsioonina. Iseenesest on see mõistlik ühistule, aga tuleb jälgida seda, et see oleks ka seadusega lubatud. On veel mõningaid ühistuid, kus makstakse 64 eurot „maksuvaba“ autokompensatsiooni. Tänapäeval on see praktika aga juba minevik. Seadusemuudatustega on vaja end kursis hoida!

Ka korteriühistul peab olema raamatupidamise siseeeskiri. See on paljudel siiski puudu.

NÄIDE 2

Oma maja elanik tegi aastaid raamatupidamist. Kui see aga üle võeti, selgusid puudused ja raamatupidaja väitis, et tema pole kunagi raamatupidaja olnudki. Tema olla revident. See, et raamatupidaja ei saa olla ühtaegu revident, tuli talle üllatusena.

Juhatuse tegevuse kitsaskohti

Juhatuski võib oma tööd loominguliselt teha ja paljudest olulistest asjadest kõrvale vaadata ning käituda isetegevuslikult. Hea oleks, kui juhatuse ja raamatupidaja omavaheline suhtlus oleks kirjalik, et raamatupidaja saaks ennast vajaduse korral kaitsta. Eriti hea oleks, kui ka juhatuse poolt antud käske toetaks üldkoosoleku protokoll.

NÄIDE 3

Huvitav teguviis oli ühel juhatuse liikmel. Ta määras endale ise tasu, sest üldkoosoleku otsuse alusel maksti tasu ühele juhatuse liikmele, aga ei olnud täpsustatud, kellele kolmest ja mille alusel, mille eest ja miks mitte teistele. Huvitav oli seegi, et raamatupidajaga oli juhatuse liikmel kokkulepe, et kõik vajalikud riiklikud maksud maksab ta ise ära. Üllatuslikult oli ta seda isegi teinud, küll tagantjärele, ja deklareeritud oli neto-, mitte brutotasu.

Tasu peab määrama juhatusele ikka üldkoosolek ja seadus on ka kindlameelne, et asutus peab ise deklareerima ja maksma maksud, hoolimata sellest, kas tegu on osaühingu, mittetulundusühingu, aktsiaseltsi või millegi muuga.

Selliseid üldkoosolekute protokolle, kus otsus on vastu võetud, aga kvoorum on puudu, pole minu praktikas ette tulnud. Küll on aga otsustusvõimetute üldkoosolekute protokollides puudusi või pole neid üldse olemas. Protokoll peab olema kõigest hoolimata ja sinna tulebki panna kirja, et koosolek on otsustusvõimetu ja kokku kutsutakse uus koosolek. See on vajalik ka sellepärast, et saaks tõestada, et tegemist on korduskoosolekuga ja esimene kukkus läbi. Mis peab protokollis olema kajastatud, on kirjas mittetulundusühingute seaduse § 21 lõikes 6.

Tuleb ette, et juhatuse volitused on lõppenud. Sellel on ilmselt lihtne põhjus. Kui juhatuse liikme nimi on äriregistris B-kaardil kirjas, siis see, et volitused on läbi, sealt välja ei paista. Oma volitusi peaks igaüks ikkagi ise jälgima ja korraldama vajaduse korral uued valimised või viima need läbi korralistel üldkoosolekutel.

On juhtunud, et juhatus on püüdnud takistada revisjoni tööd, keeldudes andmast dokumente. Kui juhatus pole huvitatud revisjonist, on väga suur oht, et midagi on valesti. Kui raamatupidaja ei taha infot jagada või näiteks ka kardab enda väljavahetamist, siis on samuti selge, et midagi on valesti. See ei tähenda alati, et tegemist on vargusega, vaid võib tähendada näiteks seda, et raamatupidamine on ühistul teostatud kui ettevõttel, millest oli juttu ülalpool. Juhatuse puhul võib neid põhjuseid olla palju, kaasa arvatud raha kõrvaldamine.

Meie riigikeel on eesti keel. See tähendab, et ka kõik dokumendid peavad olema eesti keeles. Mõistlik ka, et trükituna, mitte käsikirjas. Soovituslik on hoida kõiki dokumente digitaalselt, siis on neid ka lihtne revisjoniga jagada või saata vajaduse korral mõnele korteriomanikule.

Revidendi tegevus

Revident ja juhatus võiksid enne revisjoni kokku leppida, milline on revisjoni eesmärk ja mida täpselt peab kontrollima, sest see mõjutab enamasti ka revisjonitöö hinda. Mida põhjalikum revisjon, seda rohkem läheb aega ja seda kallim on töö. Samuti peaks olema kokku lepitud, kuidas peaks olema revidendi kokkuvõte kirjutatud. Kas see peaks olema sidusa tekstina või punktidena, kas kokkuvõtlik/üldine või faktipõhine. See lihtsustaks revidendi tööd ja pakuks paremat arusaamist töö tellijatele.

Revident peaks kindlasti kontrollima eelmiste revisjonide tulemusi ja vaatama, kas nende soovitused on ka kasutusele võetud. On olnud juhuseid, kus revisjonid on tehtud nii-öelda moe pärast.

NÄIDE 4

Korteriühistus kasutati ära 96-aastast prouat, kes ei taibanud midagi ei korteriühistust ega ka raamatupidamisest. Juhatuse sõnum oli, et ta midagi revisjoni tarbeks kokku kirjutaks. Proua kirjutaski, et kõik on korras – käsikirjalisena ja vene keeles. Tõde tuli päevavalgele hiljem.

Kokkuvõte

Nagu nähtub, on revidendi tähelepanekud paljudel juhtudel seotud raamatupidamisega. Tõenäoliselt sellepärast, et raamatupidamise tööd on ühistu puhul kõige rohkem ja seda peab tegema stabiilselt. Oma rolli mängib ka see, kui raamatupidamist teeb oskusteta inimene, kes pole ehk kursis igapäevaste muudatustega juhendites ja seadustes ning kelle põhitegevusala ei ole raamatupidamine. Ta on lihtsalt oma maja inimene, kes kord kuus teeb raamatupidamise „ära“ ja „viskab numbrid Excelisse“.

Iga-aastane revisjon on tõesti kulu, aga see annab olulist väärtus selles, et inimeste makstud rahaga käitutakse heaperemehelikult. See toob rahuliku une ja samas peaks juhatuse liikmetel või raamatupidajal ära võtma isu midagi oma tasku poetada, sest tõenäosus, et see teguviis on lühiajaline ja vahelejäämise võimalus on suur, mängib siiski suurt rolli. Usalda, aga kontrolli.

Arrak Halduse kohta saate rohkem informatsiooni siit.