16.08.2011 Teisipäev

Kinnisvara ja maksuriskid

  1. Firma on registreeritud omaniku/juhatuse liikme elukoha aadressil. Osa korterist on kohandatud büroo alla.  Seoses sellega maksab korteriomanik (tema on ka firma omanik/juhatuse liige ühes isikus)  endale hüvitust vastavalt Töölepingu seaduse § 40 -  telefoni, interneti, kommunaalmaksete jms eest 35-50%. Korteriomanikku huvitab küsimus - kas nimetatud korteri müügi korral ei teki täiendavaid maksuriske?
  2. Kas tekivad täiendavad maksuriskid kinnisvara müügil juhul, kui  firma (registreeritud era-aadressil)  hakkab osutama  aadressi renditeenuseid (või postkasti renditeenuseid või kuidas seda teenust võiks veel nimetada?), st et loodavad firmad registreeritakse sellel aadressil ja loomulikult selle eest hakatakse raha võtma - postkasti, virtuaalse büroo rendi eest.
  3. Kas tekivad täiendavad maksuriskid kinnisvara müügil, kui selle kinnisvara omanik rendib välja  maja osa bürooruumideks (enda firmale) koos renditasu saamisega. Tulumaksu rendimaksetelt võetakse.

Vastab Deloitte Advisory maksuspetsialist Annely Hindriks:

 

1)    Esiteks märgime, et kui juhatuse liikmega ei ole sõlmitud töölepingut, siis töölepingu seaduse (TLS) sätted temale ei kohaldu. Olenemata eelnevast, äriühingu poolt proportsionaalses osas hüvitatud kommunaalmakseid käsitletakse kui teise isiku kasuks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulu hüvitisi ja neid ei loeta füüsilise isiku tuluks. Äriühing saab kommunaalkulusid maksuvabalt hüvitada, kui ta reaalselt kontoripinda enda ettevõtluses kasutab, st tegemist on äriühingu ettevõtlusega seotud kuludega. Kõik kontoripinnaga seoses tehtavad kulud peavad olema selgelt põhjendatud.  Üüri- või renditulu on aga füüsilise isiku jaoks maksustatav tulu. Üürile võtva äriühingule on oluline, et see kontoripind on tema ettevõtluse jaoks vajalik ning et makstav üürisumma ei ületaks turutingimusi.

Korteri müügi korral on maksuvabastuse aluseks eluruumi kasutamine omaniku elukohana. (Muud täiendavad maksuvabastuse alused on loetletud tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lõikes 5). Asjaolu, et tegemist on isiku rahvastikuregistri järgse elukohaga ei pruugi veel tähenda, et tegemist on tema alalise või peamise elukohaga. Oluline on just korteris elamise fakt. Lisaks märgime, et maksuvabastust ei rakendata rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. Kui korterit kasutati samaaegselt selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel, rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele (TuMS § 15 lg 6). Seega kirjeldatud juhul tuleks korral leida büroopinna proportsioon kogu korterist ning müügist saadud kasult selles osas tulumaksu (21%) maksta. Vara müügist saadud kasu on müügihinna ja soetusmaksumuse ning müügiga seotud otseste kulude vahe.
Kui aga enne eluaseme müüki üürileping lõpeb ning füüsiline isik jõuab enne müüki oma isikliku eluasemena kasutada ka ülejäänud osa, siis on kogu müügist saadud tulu maksuvaba. Seadus ei täpsusta, kui pikk eluasemena kasutamise periood peaks olema. Kui eluasemena kasutamise periood (vahetult enne müüki) on väga lühike, võib maksuhaldur seda ignoreerida ning püüda maksustada ettevõtluses kasutatud osa müügist saadud kasu.

2)    Kinnisasja aadressi registreerimine äriregistris mõne äriühingu aadressina ei kaota eluruumi omaniku õigust maksuvabastusele. Kirjeldatud juhul tähendab erinevate ettevõtete asukohana registreerimine vaid seda, et aadress on kasutusel nende kontaktaadressina. Nagu juba eelnevalt mainitud tuleb tulumaksuvabastuse rakendamisel lähtuda ruumide tegelikust kasutamisest (vt punkt 1).

3)    Kui omanik kasutab osaliselt maja ka oma peamise või alalise elukohana, on maksuline käsitlus sama, mis esimeses punktis. Juhul kui majaomanik maja elukohana ei kasuta, maksustatakse kogu vara võõrandamisest teenitud kasu (TuMS § 15 lg 1).
255x300

Küsi nõu!

  Esita küsimus

Saada vihje

Hea lugeja, meie eesmärk on teha just sellist ajakirja, nagu sulle meeldib. Pane kirja soovitud teemad ning dokumendivormid, mida tahaksid siit leida. Tehkem koostööd!