13.10.2014 Понедельник

О важных условиях договора продажи недвижимости

Каупо Каск, адвокат
Каупо Каск, адвокат Адвокатское бюро Biin ja Biin
В течение своей жизни каждый человек продает или покупает предположительно хотя бы одну недвижимую вещь – квартиру или дом. Исходя из этого, имеет смысл рассмотреть несколько важнейших нюансов подобных сделок.

В соответствии с ч. 1 § 217 Обязательственно-правового закона передаваемая покупателю вещь должна соответствовать условиям договора, в первую очередь, в отношении качества, количества, вида, описания и тары. Условиям договора должны соответствовать также относящиеся к вещи документы. При несоответствии вещи условиям договора покупатель вправе воспользоваться правоохранительными мерами, вытекающими как из закона, так и из договора, такими как, например, потребовать ремонта вещи, возмещения вреда, снижения оговоренной цены, а при значительном нарушении договора продажи – отказаться от него. Чтобы обеспечить себе наиболее широкий выбор правоохранительных мер, важно иметь в виду следующие рекомендации.

Прежде всего, заключая договор продажи, в нем следует указать условия, которым должна соответствовать недвижимая вещь. Делается это для того, чтобы при возникновении спора было бы проще доказать, что наличие указанного свойства вещи было одним из условий ее приобретения. Например, если, исходя из договора, домом можно пользоваться как жильем, то отсутствие в нем возможности (включить) отопления может быть основанием для несоответствия условиям договора, обратное должен будет доказать продавец. Использование дома в качестве жилья предполагает возможность разумного его отопления и поддержания в нем тепла, что можно считать условием обычного использования жилого помещения. Если такая возможность частично или полностью отсутствует, налицо недостаток предмета договора. Кроме того, недостаточно обогреваемый и в силу этого недостаточно удерживающий тепло дом не может быть предметом даже среднего качества, а само сооружение не может соответствовать общепринятой строительной практике.

Если дом покупается из-за какого-то его конкретного свойства, то, прежде всего, следует установить, имеет ли место оговоренное свойство или же соответствующему отличию сопутствует нарушение на ином основании. При необходимости договор следует интерпретировать и оценить важность соответствующего свойства в контексте договора. Стороны могут также оговаривать между собой данные, характеризующие предмет продажи, а также метод и порядок получения этих данных.

В определенных случаях отсутствие соглашения о свойствах предмета договора может порождать споры в связи с целью покупки.
Например, квартира/дом соответствуют условиям договора, если в квартире/доме нет возможности отопления, но стороны такую возможность предварительно оговорили (например, квартира/дом приобретается с целью реновации). В связи с вещами, бывшими в употреблении, следует учитывать, что в отличие от аналогичных новых вещей они имеют недостатки, обусловленные их обычным использованием, которые не представляют собой несоответствий условиям договора. Однако несоответствием условиям договора может быть такой недостаток продаваемой бывшей в употреблении вещи, который отличает ее от сопоставимых бывших в употреблении вещей.

Установление свойств предмета договора необходимо, в том числе, и потому, что если осмотр вещи производится до заключения договора продажи и в договоре указывается, что покупатель предварительно осмотрел вещь, то предполагается, что покупатель дал согласие на приобретение вещи вместе с недостатками, обнаруженными при осмотре, без указания этих недостатков в договоре продажи.

Важно добавить, что покупатель должен уведомить продавца о несоответствии вещи условиям договора в течение разумного срока после того, как он узнал или должен был узнать о несоответствии вещи условиям договора. При продаже потребителю последний должен уведомить продавца о несоответствии вещи условиям договора в течение двух месяцев после того, как он узнал о несоответствии. В отличие от потребителя покупатель, заключивший договор продажи в ходе своей хозяйственной или профессиональной деятельности, должен при уведомлении о несоответствии договору достаточно точно описать несоответствие. На потребителя такая обязанность не распространяется, для него достаточно уведомления продавца о наличии недостатка. Если покупатель своевременно не уведомляет продавца о несоответствии условиям договора или в случае договора, заключенного в рамках хозяйственной или профессиональной деятельности, недостаточно точно описывает несоответствие условиям договора, то он не может основываться на несоответствии вещи условиям договора.

Каупо Каск,
адвокат,
Адвокатское бюро Biin ja Biin

Спонсоры

Suno 365 logo 10 Uku tarkvara IKS logo 1

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях