В ч. 1 § 14 Закона о квартирной собственности (Korteriomandiseadus, далее – KOS) установлено, что если собственник квартиры неоднократно нарушал свои обязанности в отношении другого собственника квартиры и если собственники других квартир считают невозможным его дальнейшее пребывание в товариществе, они могут потребовать, чтобы он осуществил отчуждение своей квартирной собственности. Основания, на которых можно требовать отчуждения квартирной собственности, перечислены в ч. 2 § 14 KOS. Внимание следует обратить на то, что упомянутый перечень оснований не является исчерпывающим, то есть отчуждения квартирной собственности можно требовать и на иных, чем в ч. 2 § 14 KOS, основаниях.
Решение о предъявлении требования к собственнику квартиры о том, чтобы тот осуществил отчуждение принадлежащей (-щих) ему квартирной (-ных) собственности (-тей), принимает общее собрание квартирного товарищества. В ч. 3 § 14 KOS установлено, что решение считается принятым, если за него подано большинство голосов собственников квартир. Обратите внимание – здесь имеется в виду большинство голосов собственников квартир, а не большинство голосов присутствующих на собрании собственников квартир. Если в доме, например, 20 квартир, то требование об отчуждении считается принятым, если за него высказались 11 собственников квартир.
В решении общего собрания собственников квартир следует принять решение о предъявлении требования к одному или нескольким собственникам квартир, чтобы они произвели отчуждение принадлежащей (-их) им квартирной (-ных) собственности (-тей), и назначить разумный срок для добровольного отчуждения квартирной собственности. Разумным считается в общем случае срок в 3-6 месяцев, поскольку за это время можно осуществить отчуждение. Разумеется, продолжительность указанного срока может зависеть от обстоятельств, связанных с конкретной квартирой, а также от рыночной ситуации в регионе.
Если после получения требования собственник квартиры не осуществил добровольного отчуждения, то квартирное товарищество или один из собственников квартир вправе подать иск в суд с требованием об отчуждении квартирной собственности (ч. 5 § 14 KOS). Если суд удовлетворяет иск, то отчуждение оспоренной квартиры будет осуществлено уже судебным исполнителем в порядке, предусмотренном Законом об исполнительном производстве. У квартирного товарищества права на отчуждение упомянутой квартиры нет, так как квартирное товарищество не является ее собственником.
Алан Бийн,
присяжный адвокат,
Адвокатское бюро Biin ja Biin
