ru tbf 2019 1140x140 gif blue
09.03.2015 Понедельник

Кто отвечает за долги прежнего собственника квартиры?

Лейно Бийн, присяжный адвокат
Лейно Бийн, присяжный адвокат Адвокатское бюро Biin ja Biin

Собственник квартиры обязан оплачивать квартирному товариществу расходы за хозяйственное обслуживание и другие платежи по квартирной собственности.

В случае если собственник недобросовестно исполняет эту обязанность, товарищество обращается в суд с долговым требованием. Но что бывает, если собственник-должник отчуждает квартиру или же квартиру должника в порядке исполнительного производства продает судебный исполнитель?

Как гласит ч. 3 § 7 Закона о квартирном товариществе (Korteriühistuseadus), при отчуждении или наследовании квартирной собственности ее приобретатель обязан оплатить квартирному товариществу расходы за хозяйственное обслуживание и иные платежи, не оплаченные отчуждателем или наследодателем.

Аналогичная норма зафиксирована также в § 13 Закона о квартирной собственности (Korteriomandiseadus), часть четвертая которой устанавливает, что при отчуждении квартирной собственности приобретатель квартирной собственности несет ответственность за ставшие взыскиваемыми с отчуждателя расходы за управление и содержание в порядке предмета долевой собственности в качестве поручителя. При этом следует иметь в виду, что ответственность приобретателя ограничивается стоимостью квартирной собственности.

Опираясь на указанные выше положения законов, квартирное товарищество может предъявить требование к приобретателю квартирной собственности и востребовать с нового собственника долги прежнего.

В соответствии с ч. 4 § 7 Закона о квартирном товариществе при просрочке оплаты расходов за хозяйственное обслуживание правление товарищества может потребовать от собственника квартиры пеню в размере до 0,07% от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. Как правило, именно на основании этой нормы квартирные товарищества начисляют должнику пеню и предъявляют соответствующее требование.

На практике зачастую встает вопрос: отвечает ли приобретатель квартирной собственности только за основной долг или также за требование по пени?

В связи с данным вопросом мы считаем, что приобретатель отвечает и за пеню тоже, так как, исходя из ч. 4 § 13 Закона о квартирной собственности, приобретатель отвечает за долги прежнего собственника как поручитель. В соответствии с ч. 2 § 145 Обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus) поручитель несет ответственность как за уплату основного долга, так и за уплату пени. Обязанность покупателя оплачивать пеню, обращенную в требование, вытекает из положения § 177 Обязательственно-правового закона, в соответствии с которым при перенятии обязательства к новому должнику переходят связанные с требованием побочные обязательства, то есть проценты и неустойки. Таким образом, приобретая квартиру, необходимо учитывать возможность, что в качестве приобретателя вам придется отвечать за долги и пени прежнего ее собственника.

Покупатель квартиры, в свою очередь, может предъявить продавцу обратное требование о возврате сумм, уплаченных им в погашение долгов продавца, за одним исключением: исходя из § 7 Закона о квартирном товариществе, право на обратное требование к продавцу у покупателя отсутствует, если квартирную собственность он приобрел в процессе исполнительного производства и  был поставлен в известность о требовании товарищества по долгам к прежнему собственнику. Поэтому рекомендуем, прежде чем приобретать квартирную собственность, узнать, не связаны ли с ней задолженности перед квартирным товариществом.

Лейно Бийн,
присяжный адвокат,
Адвокатское бюро Biin ja Biin

Спонсоры

Suno 365 logo 10 Uku tarkvara IKS logo 1

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях