Право застройки вызывает множество вопросов как у собственников недвижимости, так и у застройщиков. Далее будут рассмотрены нюансы, связанные с установлением и прекращением права застройки, в части которых стороны правоотношений чаще всего испытывают сомнения.
Плата за право застройки
Законом о вещном праве (Asjaõigusseadus, далее – AÕS) предполагается, что право застройки является возмездным (платным), если собственник недвижимости и застройщик не договариваются иначе. Оплата может производиться как в виде одноразового платежа непосредственно при заключении договора об установлении права застройки, так и в виде периодических платежей. С учетом того, что обычно право застройки устанавливается на длительный срок, а собственник недвижимости скорее заинтересован в периодическом доходе, то на практике в основном договариваются о годовой плате, при менее длительных сроках действия права застройки – о помесячной плате.
Исчисление платы за право застройки несколько сложней, чем установление цены продажи недвижимой вещи, поскольку при этом должны быть учтены как возможные изменения цен на недвижимость, так и возможные изменения стоимости имеющегося или возводимого строения и его амортизация. Плата за право застройки зависит также и от размера инвестиций, сделанных застройщиком, и, естественно, от срока, на который заключено право застройки. Поскольку установить размер платы заранее на весь срок действия права застройки достаточно сложно, а изменения стоимости имущества и других влияющих на размер платы факторов лишь предполагаются, рекомендуется дополнительно договориться об изменении платы за право застройки в соответствии с меняющимися условиями. Следует обратить внимание, что в AÕS подобная договоренность допускается только в том случае, если изменение условий может быть определено по времени и объему. Это означает, что срок изменения размера платы за право застройки должен быть конкретным (например, раз в год или раз в два-три года), а увеличение или уменьшение платы – точно исчисляемым. Так, изменение размера платы можно увязать с изменением налогооблагаемой стоимости земли или индекса потребительских цен, можно также договориться о периодическом проведении экспертной оценки. Вариантов много – факторы, являющиеся основанием для исчисления размера платы, зависят от конкретной ситуации, в частности от объекта и целей сторон договора.
Важно еще раз подчеркнуть, что обязанность платы за право застройки можно зафиксировать в крепостной книге в качестве реальной повинности.
О других вопросах, возникающих при установлении и использовании права зстройки, читайте в продолжении статьи Крис Таммисту, вышедшем в октябрьском номере "Бухгалтерских новостей". Подписаться на журнал можно здесь.
