В современных условиях именно квартирное товарищество как форма управления многоквартирным жилым домом, созданное квартирособственниками, дает возможность эффективно обслуживать идеальные доли в строениях и земельном участке и представлять общие интересы членов товарищества. При этом необходимо подчеркнуть, что у товарищества отсутствует законное право вмешиваться в вещно-правовые отношения квартирособственников, относящиеся к их исключительной компетенции по осуществлению полной юридической власти над объектом управления, то есть в вопросы пользования и распоряжения реальными частями и идеальными долями квартирной собственности.
Квартирное товарищество как юридическое лицо, некоммерческое объединение, имеет определенную структуру и организацию, представленную
- общим собранием,
- правлением,
- ревизионной комиссией.
Согласно § 18 Закона о некоммерческих объединениях (Mittetulundusühingute seadus, далее – MTÜS), высшим органом квартирного товарищества является общее собрание его членов (далее – общее собрание), где принимаются решения по всем вопросам руководства товариществом, которые не отнесены законом или уставом к компетенции правления или иного органа некоммерческого объединения.
Именно на общем собрании члены товарищества осуществляют свои права по руководству деятельностью товарищества (§ 19 MTÜS):
- изменение устава;
- принятие решений об объединении, разделении и прекращении товарищества;
- назначение и отзыв членов правления, членов ревизионной комиссии и оценка их деятельности;
- утверждение отчета, баланса за прошлый хозяйственный год и плана хозяйственной деятельности на следующий год;
- принятие решения о взятии кредита в банке для реновационных, строительных или ремонтных работ;
- утверждение внутреннего распорядка;
- увеличение или уменьшение паевого взноса;
- решение вопросов по взысканию долгов с членов товарищества;
- иные вопросы, связанные с хозяйственным управлением товариществом.
Определяя круг вопросов, которые квартирное товарищество не вправе выносить на общее собрание, следует выделить следующие:
- распоряжение или пользование идеальными долями квартирной собственности (например, продажа чердачных помещений, установление ипотеки, сдача в аренду);
- организация и строительство парковки или иных пристроек или надстроек к жилому дому;
- изменение целевого назначения квартирных собственностей;
- требование о принудительном отчуждении квартирной собственности квартирособственника, нарушившего свои обязанности.
А значит, решение данных вопросов относится к компетенции квартирособственников, и, как следствие, процедура созыва общего собрания и принятие решений регулируется на основании Закона о квартирной собственности (Korteriomandiseadus) и Закона о вещном праве (Asjaõigusseadus).
Таким образом, вынося на общее собрание вопросы для обсуждения и принятия, необходимо четко определить, в чьей компетенции они находятся – квартирособственников или членов товарищества, так как нарушение этого принципа влечет за собой признание их недействительными в судебном порядке.
Татьяна Калин,
юрист, PhD,
доцент Евроакадемии
С полным вариантом статьи можно ознакомиться в выходящем на этой неделе майском номере "Бухгалтерских Новостей".
