Практика показывает, что многие жители многоквартирных домов полагают, что их права и обязанности ограничиваются лишь поддержанием порядка в жилых помещениях их квартир и своевременной оплатой счетов за коммунальные услуги. Жильцы многоквартирных домов зачастую игнорируют участие в общих собраниях, надеясь, что с управлением «частями общего пользования» справится «некто» и без них. Встает вопрос: кто же в таком случае должен заботиться о том, чтобы крыша не протекала, фасад не обваливался, а сосульки не падали на головы прохожим? Кто этот «некто», который должен управлять многоквартирным домом? Не претендуя на детализацию и исчерпывающий охват всех сопутствующих проблем, далее мы постараемся дать общий обзор форм управления многоквартирными домами.
При выборе формы управления многоквартирным домом важно знать, кому он принадлежит:
- Если он поделен на квартирные собственности, то его формами управления могут быть сообщество квартирособственников и квартирное товарищество.
- Если дом и относящаяся к нему земля находится в собственности товарищества собственников здания, им управляет товарищество собственников здания.
- Если многоквартирный дом не поделен на квартирные собственности и не принадлежит товариществу собственников здания, то речь может идти об управлении на основании договора о совместной деятельности или – при его отсутствии – на основании положений Закона о вещном праве (Asjaõigusseadus), касающихся пользования и владения долевой собственностью.
Для начала давайте рассмотрим, что такое квартирная собственность. Если обычно все привыкли к тому, что недвижимость как форма собственности состоит из земельного участка вместе с его существенными частями, то квартирная собственность состоит из двух частей:
- реальной части – четко разграниченных жилых помещений, находящихся в исключительной собственности квартирособственника,
- идеальной доли – земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и находящихся в общем пользовании площадей вне жилых помещений дома, вместе являющихся долевой собственностью квартирособственников, т.е. все это принадлежит всем квартирособственникам в пропорциях, зафиксированных за ними в крепостной книге.
Таким образом, квартирная собственность, с одной стороны, находится в исключительной собственности квартирособственника, а с другой – площади общего пользования и земельный участок принадлежат всем квартирособственникам сообща. Иными словами, квартирная собственность не ограничивается лишь непосредственно принадлежащими квартирособственнику жилыми помещениями, она включает и то, что находится за дверью квартиры и является долевой собственностью квартирособственников. Таким образом, единственно верным ответом на вопрос, кто должен управлять находящимися «в общем пользовании долями» поделенного на квартирные собственности многоквартирного дома, будет: собственники квартир сообща. Следует отметить, что повседневное управление «долями общего пользования» дело непростое, поэтому закон предусматривает разные формы управления многоквартирными домами, которые и будут описаны в статье.
Сийри Малмберг,
присяжный адвокат,
Hansa Law Offices
С полным вариантом статьи можно ознакомиться в майском номере "Бухгалтерских Новостей".
