Saata printerisse

Vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing

http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=RK/3-2-1-40-17

Riigikohtu 22.05.2017 lahend nr 3-2-1-40-17

Viited õigusaktidele:

Asjaolud

Isik esitas maakohtule kostja vastu hagi, milles palus kohustada kostjat andma nõusolek kinnisasja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja kanda omanikuna sisse isik. Isiku õigusjärglastena astusid menetlusse hagejad. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja rahuldas hagi, kohustades kostjat andma nõusolek kanda kinnistu omanikena kinnistusraamatusse sisse hagejad võrdsetes mõttelistes osades. Kostja esitas kassatsioonkaebuse Riigikohtule.

Riigikohtu seisukoht

1. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg-st 3 tulenevalt ei tähenda näiliku tehingu tühisus seda, et tühine oleks ka varjatud tehing. Varjatud tehing kehtib juhul, kui see vastab sellise sisuga tehingu kehtivuse eeldustele, sealhulgas vorminõuetele.

2. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 eesmärgiks on kaitsta pooli notariaalse tõestamise funktsioonidega (nõustamine ja hoiatamine) majanduslikult oluliste tehingute tegemisel. Vormi järgimata jätmisel korral on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine.

3. AÕS § 119 lg 2 järgi saab vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutuda kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.

4. AÕS § 119 lg 2 eesmärgiks on õiguskindluse tagamine olukorras, kus lepingu notariaalse tõestamise nõude hoiatamis- ja nõustamisfunktsioon on täidetud. Asjaõigusliku käsutustehingu notariaalse tõestamisega ning kinnistusraamatusse kande tegemisega on kõnealuse sätte eesmärk täidetud, mistõttu seaduses ettenähtud vorminõuet järgides sõlmitud käsutustehingu tegemine parandab kohustustehingu vormipuuduse.

5. Kui kehtetuks osutuvad nii kohustus- kui käsutustehing või käsutustehing üksi, ei ole kinnisomandi omandiõigus kinnisasja omandajale üle läinud ning kinnistusraamatu kanne ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale.

6. Kui asuda seisukohale, et pooled sõlmisid kinkelepingute varjamiseks vahetuslepingu, saaks kohustustehing olla vaatamata vorminõude rikkumisele AÕS § 119 lg 2 järgi kehtiv, kui käsutustehing on tehtud seaduses ettenähtud vorminõuet järgides ning kinnistusraamatusse on tehtud vastav kanne.

Riigikohus rahuldas kassatsioonkaebuse osaliselt, tühistas ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule, kes peab võtma seisukoha, kas pooled on sõlminud näilikud kinkelepingud, varjates sellega tegelikult teha soovitud vahetustehingut.