Saata printerisse

Äriruumi üürileping, tekkinud kahju hüvitamine

http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=222580843

Riigikohtu 05.05.2016 lahend nr. 3-2-1-179-15

Viide õigusaktidele:

Asjaolud

OÜ X (hageja) esitas maakohtule hagi AS-i X (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt välja põhinõudena 134 303 eurot 20 senti ning viivise. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled äriruumide üürilepingu. Kostja esitas lepingu ülesütlemise avalduse. Jõustunud kohtuotsusega tuvastati, et kostjal puudus alus lepingu ülesütlemiseks. Hageja ütles lepingu üles.

Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Ringkonnakohus rahuldas mõlema osapoole apellatsioonkaebused osaliselt. Hageja ja ka kostja esitasid kassatsioonkaebused.

Riigikohtu seisukoht

1. Hageja nõue on kvalifitseeritav üürilepingu täitmise nõudena VÕS § 108 lg 1 ja § 271 järgi. VÕS § 296 lg 1 ei ole kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel juhul tuleb lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust.

2. Üürnik võib üüri maksmisest keelduda ainult juhul, kui üürnik ei saa ruume kasutada uute üürilepingute tõttu. See tähendab, et üürnikul on tahe ja kavatsus ruume kasutada, kuid seda takistavad kolmandad isikud (st uued üürnikud). Ainuüksi uue üürilepingu sõlmimist ei saa pidada asja kasutamise takistuseks VÕS § 296 lg 1 tähenduses.

3. Hageja nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg-te 1 ja 2 järgse kahju hüvitamise nõudena kostja üürilepingu rikkumise tõttu. Üürileandja saamata jäänud üürist, st üürist teenimata jäänud kasu nõude sisuks on saamata jäänud tulu hüvitamine VÕS § 128 lg 4 järgi. VÕS § 135 lg 2 on kahjuhüvitise arvutamist lihtsustav säte, samas ei ole iseenesest nõude alus.

4. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist ‒ kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. Samuti tuleb VÕS § 127 lg 4 järgi hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei jää hagejal kostja tõttu saamata üüritulu, st puudub kostja põhjustatud varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes.

5. Äriruumide üürimisel üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust VÕS § 127 lg 2 mõttes ei piira see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel. VÕS § 127 lg 3 mõttes ei ole tähendust, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette üüripindade võõrandamist. Tuleb lahendada küsimus, kas kostja nägi või pidi VÕS § 127 lg 3 mõttes ette nägema kaubanduskeskuse müügihinna vähenemist üürilepingu lõppemise tõttu.

Riigikohus rahuldas nii kassatsioonkaebuse kui ka vastukassatsioonkaebuse.