Saata printerisse

Lepingust taganemine

http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=RK/3-2-1-43-15

Riigikohtu 27.05.2015 lahend nr 3-2-1-43-15

Viited õigusaktidele:

Asjaolud

Isik X (hageja) esitas maakohtule isikute Y (kostjad) vastu hagiavalduse, milles palus kohustada kostjaid solidaarselt tagastama korteri müügilepingu alusel saadu. Lisaks nõudis hageja kostjatelt solidaarselt kahju hüvitamist. Hageja esitas maakohtule ka hagi tagamise taotluse, mille maakohus rahuldas, seades kostjate kaasomandis olevale kinnistule kohtuliku hüpoteegi. Hagiavalduse kohaselt esitas hageja kostjatele avaldused korteri ostu-müügi lepingust ja asjaõiguslepingust taganemiseks põhjusel, et korteriühistul lasub võlgnevus panga ees ning lisaks muud avastatud puudused. Maakohus jättis hagi rahuldamata, otsuse jõustumisel tühistas maakohus hagi tagamise määruse. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, mis jäeti rahuldamata. Hageja esitas kassatsioonkaebuse.

Riigikohtu seisukoht

1. Isegi kui menetluslikult oleks lubatav taganemisavalduse kohtuistungil esitamine, ei tühista järgmine taganemisavaldus eelmist taganemisavaldust, millele tuleb kohtul ikkagi hinnang anda. Kohus nõustub ringkonnakohtuga, et kui lepinguesemel ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba kohtu menetluses.

2. Kohus ei nõustu, et tehtud taganemisavaldust ei saa hiljem täiendada. Taganemine on samamoodi kujundusõiguse teostamine nagu tehingu tühistamine. Seega ei ole taganemisavalduse täiendamise korral põhjust asuda teistsugusele seisukohale kui tühistamisavalduse täiendamise korral. Hagejal oli õigus taganemisavaldust hiljem kohtumenetluses täiendada, kuid oluline on see, et lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi.

3. Lepingust taganemiseks ettenähtud mõistliku aja tuvastamine on kohtu diskretsiooniotsustus, mille piire ringkonnakohus praegusel juhul on ületanud. Maakohus on ekslikult arvutanud VÕS-i § 118 lg 1 p 1 järgset tähtaega korteri müügilepingu sõlmimise hetkest, kuigi nimetatud norm sätestab tähtaja algusena puudusest teadasaamise või teada saamise pidamise aja ning enne valduse saamist ei ole tavajuhul ka võimalik puudustest teada saada. Ainuüksi kuulujuttudele toetudes lepingust taganemist ei saa mõistlikuks pidada.

4. Kohus ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et korteriühistut koormav võlg ei ole käsitatav korteriomandi puudusena VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses. Samuti asus kohus seisukohale, et müüjad pidanuksid ostjat võlast teavitama. Samuti saab kohtu hinnangul lugeda müüdava asja tavaliseks omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi selle, et asjal ei lasu vähemalt märkimisväärset võlga. Ligikaudu 2400 euro suurusest võlgnevusest teatamata jätmine või sellises suuruses võla olemasolu asja puudusena VÕS § 217 lg 2 p 4 või p 2 järgi ei anna kohtu hinnangul alust lepingust taganeda. Korteriomandi müügi korral ei võõrandata üksnes korteriomandi reaalosa, vaid ka mõtteline osa kaasomandist.

5. Nii korteriühistu võlga, mittetoimivat ühistut kui ka nõuetele mittevastavat elektrijuhtmestikku on praeguses asjas võimalik käsitada müügieseme puudustena ning et võlast ning mittetoimivast ühistust tulnuks ostjat ka teavitada. Korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Korteriühistuga majas tuleb korteriomandi ostjat teavitada kaasomandi mõttelise osa majandamise probleemidest, lisaks tuleb ostjat majandamise probleemidest teavitada ka juhul, kui korterelamut majandatakse korterühisuse kaudu või mingil muul viisil.

Riigikohus rahuldas kassatsioonkaebuse osaliselt, saates asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.