Хотя этот процесс занимает много времени, он позволяет привлечь общественность и заинтересованных лиц, прежде всего соседей, а также учесть их проблемы и предложения. Именно на основании детальной планировки создается строительный проект и выдается разрешение на строительство.
Согласия соседей не требуется
Закон о планировании, который вступил в силу 1 июля 2015 года, позволяет сделать исключение из основного правила. То есть без процедуры разработки плана на участке, расположенном между имеющейся застройкой, можно возвести одно здание с обслуживающими сооружениями. Строение должно вписываться в уже сформировавшееся окружение и застройку как по объемам, так и по назначению.
Кроме того, строение должно соответствовать условиям эксплуатации и строительства, установленным в детальной планировке. Если данные условия выполнены, то орган местного самоуправления может выдать условия проектирования, на основании которых можно начать составлять строительный проект.
Поскольку судебной практики по данному вопросу мало, ограничиться можно тем, что в определенных случаях это является необходимым исключением, а не новым правилом градостроения. Интересно также то, что в соответствии с предыдущим законом для отмены детальной планировки необходимо было, как правило, согласие собственников соседних участков недвижимости. Сейчас его не требуется.
Важен, скорее, другой вопрос: именовать установленные для планируемого строения требования детальной планировкой или условиями проектирования? На самом деле условия проектирования представляют собой упрощенную планировку.
Общественность должна привлекаться
В процессе составления детальной планировки можно и нужно привлекать общественность уже на фазе составления планировки до ее утверждения. Таким образом, перед выражением своего мнения заинтересованные лица, например соседи, могут ознакомиться с планом размещения планируемой застройки и с составленными оценками влияния строения на окружающую среду.
Орган местного самоуправления должен выслушать все стороны и принять взвешенное решение, исходя из разных интересов. В конце концов важно и то, что если кому-то детальная планировка по каким-либо причинам покажется противоправной, то он может потребовать в суде проверки законности решения. При этом ему не нужно обосновывать, каким конкретно образом планировка нарушает его права.
В производстве по рассмотрению условий проектирования процесс заметно нарушен. Правда, тут также можно привлечь соседей до выдачи условий, то есть "упрощенной планировки". Однако пока нет условий проектирования, как у них, так и у органов местных самоуправлений отсутствует четкое представление о размещении планируемого здания на участке и его влиянии на окружающую среду. Тем самым, их привлечение может оказаться фиктивным, ведь неизвестно, о чем конкретно необходимо выразить мнение. После выдачи условий проектирования часть органов местных самоуправлений требует повторного привлечения соседей уже при составлении строительного проекта, что можно только поприветствовать.
Мнение заинтересованных в процедуре разработки плана лиц можно всесторонне взвесить и принять решение о разрешении строительства. После выдачи условий проектирования отказать в выдаче разрешения на строительство намного сложнее.
Следите за тем, что происходит в вашем районе
Таким образом, возникает риторический вопрос: какое фактическое значение имеют в подобной ситуации сотрудничество и привлечение заинтересованных сторон? Более того, суды считают, что у соседа может отсутствовать возможность оспорить факт лишения права участия в процедуре разработки плана, заменив ее упрощенным вариантом. Значит, суд может не иметь возможности проверить, были ли выполнены условия для предоставления исключения из условий проектирования.
Следует согласиться с тем, что ни у одного соседа нет права вето на планируемое строение, и если все и так понятно, то не всегда необходима процедура разработки плана. Мало кто из девелоперов тоже хочет конфликтовать с соседями. Не стоит демонизировать их и органы местного самоуправления за поддержку строительной деятельности.
С другой стороны, хочется надеяться, что описанная возможность не превратится в новую практику "как лишить соседей возможности участвовать в формировании окружающей их среды". Принимая во внимание некоторые судебные казусы, рекомендуется все же следить за тем, что происходит в вашем районе.
