Для 20-процентного вычета не требуются документы, подтверждающие совершенные расходы. Этот вычет производится на основании декларации доходов физического лица при декларировании доходов от сдачи внаем жилого помещения. Первый раз право на вычет применяется на основании декларации доходов за 2016 год, срок представления которой - 31 марта 2017 года.

20-процентный вычет из доходов от сдачи жилого помещения внаем применяется только на основании договора найма жилого помещения при сдаче внаем жилого помещения или квартиры. О договоре найма жилого помещения идет речь тогда, когда по договору внаем передается жилое помещение, и в договоре установлено, что помещение будет использоваться для проживания. Например, если коммерческое товарищество берет внаем жилое помещение, чтобы в нем организовать офис, то тот факт, что сдается внаем жилое помещение, не значит, что имеет место договор сдачи жилого помещения внаем.

К доходу от сдачи внаем не относятся побочные расходы и выполнение денежных обязательств, если наниматель их сам оплачивает или компенсирует наймодателю.

Пример 1

Согласно договору найма жилого помещения, сумма платы по договору составляет 200 евро в месяц, и наниматель, в соответствии с договором, должен оплачивать по счету квартирного товарищества также и коммунальные платежи. Наниматель платит наймодателю 200 евро и квартирному товариществу 150 евро. Наймодатель должен декларировать доход от найма за этот месяц 200 евро.

Пример 2

Согласно договору найма жилого помещения, сумма платы по договору составляет 200 евро в месяц и, в соответствии с договором, наниматель оплачивает наймодателю коммунальные платежи по счету квартиного товарищества. Наниматель перечисляет в месяц на счет наймодателя 350 евро. Наймодатель оплачивает квартирному товариществу на основании счета 150 евро. Наймодатель должен декларировать доход от найма за этот месяц 200 евро.

В декларации о доходах физического лица следует отразить всю сумму дохода, полученного от сдачи внаем в течение календарного года.

К доходу от сдачи внаем жилого помещения не относится выполнение денежных обязательств за наймодателя, которые связаны с благоустройством жилого дома, например, расходы по уборке территории. К числу побочных расходов не относятся платежи на погашение кредита сдаваемой внаем квартиры или земельный налог, и в случае, если наниматель оплачивает данные платежи за наймодателя, то уплаченные нанимателем суммы считаются доходом наймодателя от сдачи внаем.

Пример 3

Собственник квартиры и наниматель заключили договор найма жилого помещения, и согласно договору наниматель вместо платы за найм платит за собственника квартиры платежи на погашение  кредита, взятого для приобретения квартиры. Собственник квартиры должен продекларировать суммы, уплаченные на погашение кредита, в качестве дохода от найма.

Если наниматель улучшил снимаемое жилое помещение, в результате чего стоимость жилого помещения увеличилась, и если после прекращения договора найма нанимателю расходы не компенсированы, тогда доходом наймодателя считается увеличение стоимости  квартиры в результате произведенных улучшений. Если же наниматель осуществляет ремонт, в результате которого стоимость квартиры не увеличивается, так называемый восстановительный ремонт, то у наймодателя не возникает налогооблагаемый доход.

Если договор найма заключен с юридическим лицом, то юридическое лицо должно удерживать подоходный налог с выплачиваемой наймодателю брутто-суммы, за исключением сумм побочных расходов. Наймодателю возвращается на основании декларации по доходам 20% переплаченного подоходного налога с дохода, полученного от сдачи внаем.

Если жилое помещение предоставляется в пользование для размещения людей, то в этом случае нельзя применить 20%-процентный вычет, а полученный доход следует декларировать как доход от аренды под видом дохода. Например, при предоставлении в пользование жилого помещения для временного размещения людей через AirBnB или booking.com частное лицо, для которого это не является предпринимательской деятельностью, должно отразить в своей декларации о доходах брутто-сумму от дохода, из которой расходы, в том числе плату за услуги, вычесть нельзя. Нельзя также применить 20-процентный вычет, и доход от аренды следует декларировать под видом дохода, получаемого по договору, целью которого является предоставление жилого помещения в субаренду.