Понедельник, 07 Декабрь 2015 15:38

Скрытые риски шведского рынка недвижимости

Оцените материал
(0 голосов)
Тыну Мертсина, главный экономист Swedbank в Эстонии
Тыну Мертсина, главный экономист Swedbank в Эстонии PM

С начала 2012 года цены на жилую площадь в Швеции неуклонно растут, во втором квартале этого года рост составил 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это наибольший показатель среди стран Европейского союза.

С одной стороны, этот показатель обусловлен низкими процентными ставками, выгодными условиями банковского кредитования, ростом заработной платы, а с другой – все еще сохраняющимся дефицитом жилья. Riksbank с 2011 года постоянно понижает ставку «репо», а в текущем году даже сделал ее негативной. Аналогично еврозоне реализуется программа покупки долговых обязательств, увеличивающая объем денежной массы в экономике. Под выгодными условиями кредитования имеются в виду сверхдлительные сроки возврата кредитов с возможностью оплачивать только проценты по ним.

Благоприятная среда кредитования в комбинации с высокой ценой на жилые площади значительно увеличила долги шведских домохозяйств по отношению к их доходам. В прошлом году соотношение достигло 149%, что, правда, уступает показателям Дании (270%) и Норвегии (188%), однако оно опасно при резком изменении экономических условий (для сравнения: долги домохозяйств Эстонии в соотношении с доходами в прошлом году составляли лишь 70%).

При достаточно высоком среднем уровне сбережений у домохозяйств Швеции, больше всего их у тех, кто не имеет долгов или имеет, но небольшие. У тех, кто имеет большие долги (молодые семьи), сбережения невелики. Рост цен на жилье и долгов у домохозяйств  – симптом неустойчивости. Это, очевидно, понимают все.

В целом экономика и банковский сектор Швеции до сих пор демонстрировали устойчивость. Помимо политики денежного стимулирования экономический рост обеспечивается частным и государственным потреблением. Банки имеют хорошую капитализацию и показывают высокую прибыльность. Риски шведских банков финансовыми рынками оцениваются как низкие, а их условия финансирования как благоприятные. Однако при неожиданном ухудшении экономических условий эти оценки могут быть пересмотрены.

Из-за того, что доля шведских банков в Эстонии весьма велика, изменение ими условий финансирования изменит и условия финансирования предприятий, домохозяйств и других клиентов через банки в Эстонии. Как явствует из последнего экономического прогноза Swedbank, ухудшения экономической ситуации не ожидается, наоборот, экономический рост должен ускориться, а активность потребления сохранится.

Однако следует признать, что предпринимаемые меры в Швеции пока не смогли снизить накапливающихся рисков на рынке недвижимости. На фоне среднего показателя доходов, который держится на хорошем уровне длительное время, цены на шведскую недвижимость явно сильно завышены. Чтобы избежать кризиса на рынке недвижимости, официальные власти должны действовать активней. Riksbank может в ближайшее время увеличить объемы приобретения имущества, но уже в годичной перспективе Швеция вынуждена будет начать постепенно ужесточать свою денежную политику.  Меры напрямую не будут направлены на снижение рисков рынка недвижимости, однако повышение базовой процентной ставки со стороны Riksbank приведет к удорожанию кредитов. Поначалу это не сильно ограничит частное потребление. Значительный приток в страну беженцев приведет к дополнительному потреблению как частным, так и государственным сектором.

Правительство Швеции запускает самую амбициозную за последние 20 лет инвестиционную программу строительства жилья, которая, с одной стороны, должна с ростом предложения притормозить рост цен на него, а с другой – благодаря инвестициям ускорить экономический рост. Но надо иметь в виду, что строительный сектор Швеции испытывает серьезный дефицит рабочих рук, что ограничивает освоение новых строительных площадей, а это в свою очередь может послужить препятствием для реализации всего инвестиционного проекта. Шведские банки и их клиенты, вероятно, будут осведомлены о более суровых условиях жилищного кредитования (ужесточатся правила амортизации, введется частичное погашение базовой части жилищных кредитов и т. п.), что должно сработать в направлении снижения рисков на рынке недвижимости.

gif 920x140 gkb2019 rebrend ru

Оставить комментарий

Убедитесь, что вы вводите (*) необходимую информацию, где нужно.


Другие новости раздела Экономика и бизнес

Новости экономики и бизнеса на сайте Бухгалтерские Новости www.rup.ee

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях